정부가 비거주 주택에 대한
보유세를 대폭 강화하고
전세대출 규제까지 추진하면서
전세시장 불안 우려가 커지고 있습니다.
세 부담을 피하기 위한
실거주 전환이 늘어나면
기존 전세 물량은 줄어들 수밖에 없습니다.
이미 매물 부족을 겪는 전세시장에
추가적인 압박으로 작용할 수 있다는 지적이 나옵니다.
2026년 세제개편안의 주요 내용과
이것이 임대시장에 미칠 파장을 살펴봅니다.
2026 세제개편안 도입: 실거주 여부에 따른 세 부담 격차 확대
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| <출처: 재정경제부 2026 세제개편안 인포그래피> |
최근 발표된 세제개편안은
거주 1주택자와 비거주 주택 보유자 간의
세금 부담에 큰 차이를 두고 있습니다.
정책의 핵심은
실수요자 보호와
비거주 보유에 대한 압박 강화입니다.
거주 1주택자 혜택과 비거주 보유자 종부세 강화 내용
거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는
현행 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
반면 보유 주택에 거주하지 않는
1주택자의 기본공제는 9억 원으로 낮아집니다.
1세대 1주택자의 종부세 공정시장가액비율 역시
현행 60%에서 70%로 오릅니다.
정부는 실수요 목적의 1주택자는 보호하되
비거주 보유에 대해서는
세 부담을 강화하겠다는 취지를 밝혔습니다.
실제 보유세 증가 추산과 실거주 전환 유인
비거주 1주택자의 보유세 부담은 크게 늘어납니다.
서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡를 기준으로
거주할 때와 비거주할 때의
세금 격차가 수천만 원에 달합니다.
이처럼 세 부담 격차가 커지면서
비거주 1주택자가
보유 주택에 직접 입주할 유인이 커질 전망입니다.
매각을 선택하더라도
토지거래허가구역 내 매수자 실거주 의무로 인해
기존 임차인이 퇴거할 가능성이 큽니다.
전세대출 규제 예고: 공급과 수요를 동시에 압박하는 요인
보유세 강화에 이어
전세대출 규제까지 예고되면서
시장의 긴장감이 높아지고 있습니다.
자금 조달 여건이 악화되면
임차인들의 주거 이동은 더욱 제한될 수 있습니다.
전세대출 보증 제한 및 대출 제도 손질 방침
비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 규제는
보증기관의 전세대출 보증비율을 낮추거나
보증 자체를 제한하는 방안이 거론됩니다.
실수요자를 위한 예외는 두되
적용 대상을 엄격하게 관리하는 방향입니다.
정부 최고층에서도 전세대출이 과도하게 확대되면서
집값 상승의 한 원인이 되었다고 언급하며
제도 손질 필요성을 시사한 바 있습니다.
전세 공급 축소와 임차인 이동 수요 증가의 충돌
비거주 주택은 그동안 전세시장의
주요 공급원 역할을 해왔습니다.
단기간에 실거주 전환이 늘어나면
시장에 공급되는 전세 물량은 줄어듭니다.
반면
퇴거한 임차인의 신규 전세 수요는 늘어나
전셋값 상승 압력이 커질 수밖에 없습니다.
이미 서울 아파트 전세수급지수가
임대차 2법 당시 최고 수준에 근접하는 등
불안한 흐름을 보이고 있습니다.
전문가 진단: 임대시장 안정을 위한 대체 주거 공급책의 필요성
전문가들은
실거주 중심으로
시장을 재편하려는 정책 방향에는 공감하면서도
부작용에 대한 우려를 표합니다.
전세 공급 감소에 대비한 대책이 수반되지 않으면
임차인 주거 불안이 가중될 수 있습니다.
실거주 전환 정책의 구조적 부작용과 시장 반응
현재 정책 방향대로라면
임대시장 불안을 피하기 어렵다는 지적이 이어집니다.
실거주 전환을 유도하는 과정에서 발생할
임차인 이동과 전세 공급 감소를
충분히 고려해야 한다는 목소리가 나옵니다.
실거주 중심 재편 자체보다
공급 대책 없이 단기간에 추진될 경우
임대시장에 가해질 충격이 크다는 분석입니다.
비아파트 공급 확대 및 규제 개선의 중요성
전문가들은
기존 임차인들의 이동 수요를
받아낼 수 있는 주거 공급이
필수적이라고 강조합니다.
비아파트 등
대체 주거 공급을 신속히 확대하고
공급을 막는 규제를
함께 개선해야 한다는 의견입니다.
적절한 공급 대책이 병행되지 않는다면
정책의 순기능보다
임차인의 주거 불안이라는
부작용이 더 크게 나타날 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2026년 세제개편안에 따라 1주택자의 종부세는 어떻게 달라지나요?
A1. 거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
반면
보유 주택에 거주하지 않는 비거주 1주택자의
기본공제는 9억 원으로 낮아지고,
공정시장가액비율도 70%로 상향 조정되어
세 부담이 커집니다.
Q2. 비거주 주택의 실거주 전환이 전세시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A2. 비거주 주택은 기존 전세시장의 주요 공급원 역할을 해왔습니다.
집주인들의 실거주 전환이 늘어나면
시장의 전세 매물이 감소하고,
퇴거하는 임차인의 신규 이동 수요가 겹쳐
전셋값 상승 압력이 커지게 됩니다.
Q3. 전문가들이 지적하는 임대시장 안정화의 핵심 대책은 무엇인가요?
A3. 전문가들은 실거주 중심의 시장 재편 방향에 공감하면서도,
전세 공급 감소에 대비한 대체 주거 공급이 필수적이라고 강조합니다.
특히 임차인의 이동 수요를 수용할 수 있는
비아파트 공급의 신속한 확대가 관건으로 꼽힙니다.
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