1주택자도 안심 못 한다: 초고가 주택 세제 개편과 ‘똘똘한 한 채’ 타격 전망

그동안 부동산 시장에서 

절세 전략의 핵심으로 통하던

‘똘똘한 한 채’ 전략이 큰 변곡점을 맞이하고 있다.

정부가 초고가 주택 보유자를 겨냥해 

취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 

전반적인 세제 개편을 예고했기 때문이다.

실거주 목적이 아닌 

투자 성격이 강하거나 

장기간 비거주 상태인 

고가 주택은 세 부담이 한층 무거워질 전망이다.

‘똘똘한 한 채’ 세제 혜택과 형평성 논란의 배경

현재 1주택자 제도는 

고가 주택 보유자에게 

상대적으로 유리한 구조라는 지적을 꾸준히 받아왔다.

장기보유와 고령자 공제를 합산할 경우 

종합부동산세와 양도소득세 감면율이 

최대 80%에 달하기 때문이다.

역전 현상과 다주택자 대비 유불리 구조

과거 세제 개편 과정에서 

다주택자에게는 

높은 종부세율이 적용되었다.

이로 인해 

비교적 가격이 낮은 

주택 여러 채를 보유한 이들이 

수십억 원대 초고가 주택 한 채를 가진 이들보다 

세금을 더 많이 내는 역전 현상이 발생했다.

이 같은 구조적 불균형이 

이번 세제 개편 논의의 

직접적인 도화선이 되었다.

실거주 여부와 자산 가치 중심의 과세 전환

정부는 

단순한 주택 수 기준에서 벗어나 

주택 가격과 실거주 여부를 

종합적으로 반영하는 방안을 검토 중이다.

이재명 대통령 역시 

‘부동산 정책 국민 대토론회’에서 

호화주택이나 투기 성격 자산에 

가중 요소를 더해 차등을 두겠다고 밝혔다.

초고가 주택에 대해서는 

보유세와 양도세의 각종 감면 혜택이 

축소될 가능성이 높다.

초고가 주택 세 부담을 높이는 구체적인 과세 방식

정부는 

세제 개편을 실현하기 위해 

다양한 정책 수단을 검토하고 있다.

그중에서도 

공정시장가액비율의 차등 적용과 

자산 총액 기준 과세 도입이 핵심으로 꼽힌다.

공정시장가액비율 인상과 속도 조절

현재 60% 수준인 공정시장가액비율은 

실제 과세표준을 결정하는 중요한 지표다.

정부는 중저가 주택의 

급격한 세 부담 증가를 막기 위해 

점진적으로 인상하는 방안을 유지할 방침이다.

반면 

초고가 주택에 대해서는 

공정시장가액비율을 

단기간 내 빠르게 끌어올려 

과세표준을 넓히는 방식을 추진할 것으로 보인다.

주택 수 기준에서 자산 총액 기준으로의 변화

기존의 주택 수 중심 과세 체계에서 벗어나 

보유 자산의 총액을 기준으로 

세금을 매기는 방안도 거론된다.

이 경우 1주택자라 할지라도 

수십억 원에 달하는 

초고가 주택을 보유하고 있다면 

지금보다 훨씬 무거운 세금을 부담하게 된다.

전문가들은 

시장 충격과 조세 저항을 최소화하면서 

고가 자산 과세를 강화하는 방향으로 

제도가 다듬어질 것으로 분석하고 있다.

이번 세제 개편 예고는 

그동안 자산 증식의 안전판으로 여겨졌던 

초고가 1주택 보유 전략에 

수정이 불가피함을 시사한다.

실거주 중심의 

건전한 시장 질서가 자리 잡을 수 있을지 

향후 구체적인 입법 과정에 시장의 이목이 집중되고 있다.

자주 묻는 질문

Q1. ‘똘똘한 한 채’ 세부담이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A1. 그동안 초고가 1주택자는 

장기보유공제 등으로 

최대 80%까지 세제 혜택을 받아 

중저가 다주택자보다 

세금이 적게 나오는 

형평성 논란이 제기되었기 때문입니다.

Q2. 초고가 주택의 세 부담은 어떤 방식으로 늘어나게 되나요?

A2. 일반 주택과 달리 

초고가 주택은 

공정시장가액비율을 단기간 내 빠르게 높여 

과세표준을 확대하고, 

각종 감면 혜택을 

축소하는 방향으로 추진될 예정입니다.

Q3. 일반 1주택자나 중저가 주택 보유자도 세금이 오르나요?

A3. 정부는 시장 충격과 조세 저항을 고려해 

중저가 주택은 세 부담 급증을 완화하는 방향으로 

점진적인 조치를 검토하고 있어 

영향이 상대적으로 제한적일 수 있습니다.